公摊面积与得房率计算器 — 建筑面积、套内面积、真实单价

销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积。这是建设部《商品房销售面积计算及公用 建筑面积分摊规则》（建房〔1995〕517 号）写死的等式，合同上的「建筑面积」就是它。套内建筑面积本身又是三项 之和：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积 — 所以套内面积也不等于你能铺地板的面积，墙占的 那部分算在里面。「共有建筑面积」这个术语是 2000 年施行的《房产测量规范》GB/T 17986.1−2000 定的。

得房率和分摊系数是两个数，分母不一样。得房率 = 套内 ÷ 建筑；公摊比 = 公摊 ÷ 建筑；测绘报告上的分摊系数通常是公摊 ÷ 套内。同一套 100 平的房子，套内 75 平，得房率 75%、公摊比 25%、分摊系数 33.33% — 三个数描述同一件事，谁都没错，但拿两个不同分母的数去比两个楼盘，比出来的 结论是假的。看到一个百分数，先问它除的是谁。

公摊里有什么，决定了它是不是白花的钱。电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅、过道、 变电室、设备间、值班警卫室，以及为整栋楼服务的管理用房，都计入共有建筑面积。多层住宅的公摊比通常在 8%−15%，带电梯的小高层在 15%−20%，高层可能到 20%−25% — 这些是常见区间而不是规范 限值。公摊高不必然是坏事：两梯两户的高层、宽走廊和大门厅都要占面积，砍掉公摊就是砍掉这些。

真正能比的是按套内面积折算的单价。合同单价按建筑面积计，所以 30 000 元/㎡、 得房率 75% 的房子，按能用的面积算是 40 000 元/㎡。隔壁楼盘报 32 000 元/㎡、得房率 85%，折算下来 只有 37 647 元/㎡ — 挂牌价高的那个反而便宜。这一页把两个单价并排放出来，就是为了让这个比较不用 在心里做。总价不受影响：总价 = 建筑面积 × 合同单价，换算只是换一个说法。