公設比計算器 — 權狀總面積、專有面積與實坪單價

建物登記總面積 = 專有部分 + 共有部分。專有部分是主建物加附屬建物。主建物就是你 關起門來的室內，附屬建物在多數權狀上是陽台。共有部分就是公設。這幾項在建物所有權狀上分開印，加起來才是 你買的那個坪數，面積的來源是地政事務所的建物測量成果圖。附屬建物能登記哪些項目，各期建案不一樣， 看權狀上實際列了什麼。

公設比和實坪率的分母一樣，公設倍率的不一樣。公設比 = 公設 ÷ 總面積， 實坪率 = 專有 ÷ 總面積，兩個相加是 100%。第三個數是公設 ÷ 專有，本頁叫它公設倍率。同一戶總面積 100 平方公尺、專有 75 平方公尺，這三個數分別是 25%、75%、33.33%，講的是同一件事。拿 33.33% 去跟別人講的 25% 比，比出來的結論是假的。看到一個百分比，先問它除的是誰。

公設分成大公和小公。大公是整棟樓一起分的：電梯、樓梯間、機電機房、門廳、 屋頂突出物、管理員室。小公只有同一層樓的住戶分，就是那條走道和電梯前室，所以同層戶數少、走道長，小公就重。 沒有電梯的低樓層公設比通常在 8−15%，有電梯的中樓層在 15−20%，高樓可能到 20−25%。 這些是常見區間而不是法規上限，台灣的新建案普遍在這條線之上。公設比高不必然是壞事，兩部電梯、寬走道、 大門廳都要佔面積。要比公設比，就比同一種樓型。

真正能比的是實坪單價。權狀單價是總價除以權狀坪數，公設那部分也算錢。一坪開 60 萬、實坪率 75%，換算成能用的坪數是一坪 80 萬。隔壁建案開一坪 55 萬、公設比 35%，實坪單價 84.6 萬， 開價低的那間反而貴。這一頁把兩個單價並排印出來，就是為了不用在心裡換算。總價不會變：總價 = 登記總面積 × 權狀單價。